Betaling van voorschot op verkoopprijs bij ondertekening van de compromis

Wanneer je een onroerend goed uit de hand aankoopt, zal de verkoper meestal wensen dat je een voorschot op de verkoopprijs betaalt. Strikt genomen bestaat daartoe geen wettelijke verplichting, noch omtrent het principe noch omtrent het bedrag van dit voorschot. Wel eist de verzekering van het notariaat, die onder bepaalde voorwaarden een tussenkomst verleent in geval van overlijden (door ongeval) van de koper, tussen de ondertekening van de koopovereenkomst en de notariële akte, dat er een voorschot van minstens vijf procent werd betaald door de koper.

De betaling van een voorschot is echter een ingeburgerd gebruik, waarbij de koper meestal tien procent (soms vijf procent) betaalt bij de totstandkoming van de overeenkomst.

De modaliteiten van de betaling van het voorschot zoals het bedrag, het tijdstip van betaling en de wijze van betaling worden best klaar en duidelijk opgenomen in de compromis.

In de meeste gevallen wordt het voorschot betaald bij de ondertekening van de verkoopovereenkomst: vooraleer de verkoper zijn handtekening plaatst, wenst hij dat de koper, tot waarborg van de goede uitvoering van de koopovereenkomst, het overeengekomen bedrag betaalt.

Het kan ook gebeuren dat de koper enig uitstel krijgt voor de betaling van het voorschot; aangewezen is in de koopovereenkomst dan de uiterste datum te vermelden waartegen de betaling zal gebeuren.

Belangrijk is dat de koopovereenkomst vastlegt hoe de betaling van het voorschot zal gebeuren. De betaling per overschrijving is thans de vaste regel. Daarbij dient men tevens de nummers te vermelden van de rekening waarvan de betaling vertrekt (rekening koper) en van de rekening die wordt gecrediteerd (kantoorrekening notaris of derdenrekening vastgoedmakelaar).

Het voorschot overschrijven op rekening van de verkoper kan ook nog steeds, maar dit is vanuit het oogpunt van de koper een onverstandige handeling, zoals hieronder verder blijkt.

Uiteraard wenst de koper die een voorschot betaalde, dat dit voorschot onaangetast behouden blijft tot aan het verlijden van de notariële akte, om dan te dienen als aanbetaling op de totale verkoopprijs.

De rechtstreekse overschrijving van het voorschot op rekening van de verkoper is in die optiek absoluut af te raden, zelfs als de verkoper er (bijvoorbeeld wegens dringende geldnood) blijvend op aandringt. Meerdere gevallen zijn gekend, waar een verkoper met schuldenlast, na incassering van het voorschot, met de noorderzon verdwijnt, zodat het verlijden van de akte naderhand onmogelijk blijkt en de koper zijn voorschot niet meer kan recupereren.

Dergelijke situaties kunnen vermeden worden door de betaling van het voorschot uit te voeren op de kantoorrekening van de notaris of op de derdenrekening van de vastgoedmakelaar.

Aan deze rekeningen zijn immers garanties verbonden ten voordele van de betalende koper.

Zo dient de notaris het betaalde voorschot op een rubriekrekening te plaatsen, waardoor er geen vermenging komt met andere gelden, zelfs ingeval het notariskantoor in financieel woelige wateren zou terechtkomen.

Ook het beheer van derdengelden die aan de vastgoedmakelaar worden toevertrouwd, is strikt geregeld via de plichtenleer van de vastgoedmakelaars en wordt grondig gecontroleerd. Dit in combinatie met de verplichte verzekering voor burgerlijke beroepsaansprakelijkheid en de borgstelling ten laste van de makelaars. Het niet-nakomen van deze verplichtingen kan leiden tot schrapping door het BIV (Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars) als erkend vastgoedmakelaar.

Toch gebeurt het nog - zij het steeds zeldzamer - dat een bericht omtrent een vastgoedmakelaar, die de hem toevertrouwde derdengelden niet meer ter beschikking heeft en heeft aangewend voor andere doeleinden, de pers haalt.

In dergelijk geval kan de gedupeerde nog terugvallen op de borgstelling om schadeloosstelling te bekomen, maar dit blijft hoe dan ook een vervelende kwestie, die de koper nodeloos van energie en tijd berooft.

De conclusie blijft echter dat de koper, die het voorschot op de verkoopprijs betaalt op de kantoorrekening van de notaris of op de derdenrekening van de vastgoedmakelaar, in volle gemoedsrust mag verkeren omtrent het lot van dit voorschot en onbezorgd het verlijden van de notariële akte kan afwachten. 

De garanties die deze betalingswijzen bieden, zijn er geenszins bij rechtstreekse betaling op rekening van de verkoper.