Wetgeving om gemeenschappelijke delen bij appartementen goed te beheren

De Hervorming van het appartementsrecht tracht duidelijke regels op te stellen om het "appartementsleven" goed te regelen, zodat alle bewoners in een aangenaam klimaat kunnen samenleven.

Op vandaag betrekken meer dan drie miljoen Vlamingen een appartement. Dit aantal zal in de toekomst alleen maar toenemen. Via logische en duidelijke regels tracht het recht deze trend bij te benen, doch niet altijd op dezelfde snelheid. Schakelt deze hervorming een versnelling hoger?

Bijna de helft van alle Vlamingen kiest voor het appartementsleven. Deze keuze valt makkelijk te verantwoorden, maar gaat ook gepaard met een kleine tol: als appartementsbewoner en -eigenaar kiest u er namelijk voor om een deel van uw individuele bewegingsvrijheid ten dienste te stellen aan een soort van gemeenschap, waarmee eigenlijk alle appartementsbewoners en -eigenaars van dat specifieke appartementsgebouw worden bedoeld, verenigd in een Vereniging van Mede-Eigenaars of VME.

Het appartementsleven is een soort van micromaatschappij, uitgerust met een geheel eigen set aan regels en structuren. Het doel van de VME is duidelijk: het gemeenschapsleven leefbaar maken en instaan voor de delen die niet tot iemands privévermogen behoren en waarop iedereen dus eenzelfde aanspraak heeft, zoals de trappenhal, de lift, etc.

De VME bezit rechtspersoonlijkheid en beheert een eigen portefeuille, die bestaat uit een bijdrage van iedere mede-eigenaar. Zonder de VME en zeker zonder haar portefeuille dreigen de gemeenschappelijke delen te verloederen, met alle gevolgen van dien.

Dit systeem is gebouwd op verantwoordelijkheid. Wanneer bijvoorbeeld één mede-eigenaar nalaat de kas te spijzen, dan “verhongert” hierdoor heel de groep. Bovendien dient dit verschil ook te worden bijgepast, met als gevolg dat de interne rust ernstig wordt verstoord. Erger nog, indien één mede-eigenaar insolvabel wordt, lijdt het hele gebouw hieronder. De VME kan dan aangifte doen om de achterstallige bijdragen alsnog te claimen, maar zal hiervoor slechts als “normale” schuldeiser worden beschouwd, dus in de rij met de rest.

De wetgever kwam aan dit euvel tegemoet in haar recente wetswijziging van 18 juni 2018, dat in werking trad op 1 januari 2019. Aan de VME werd een voorrecht verleend, waarmee ze de rij van “normale” schuldeisers kan voorsteken, en openstaande bijdragen aldus makkelijker kan innen.

Hoewel dit voorrecht de positie van de VME duidelijk versterkt, is ze toch niet onbeperkt:

Een ander opmerkelijk kenmerk van dit voorrecht – dat in principe van geen belang zal zijn voor de mede-eigenaars – betreft het feit dat het hier gaat om een stil voorrecht. Het voorrecht dient niet te worden gepubliceerd (bv. geen overschrijving of inschrijving), noch hoeven er bijzondere formaliteiten te worden vervuld.

Hoe dit voorrecht dan kenbaar zal moeten worden gemaakt ten aanzien van derden (denk maar aan schuldeisers van de VME), blijft momenteel nog koffiedik kijken. In dit opzicht leidt dit nieuw voorrecht tot rechtsonzekerheid.

Tot slot valt de grootste nieuwigheid te noteren bij de rang die dit voorrecht inneemt. Het voorrecht voor de vereniging van mede-eigenaars neemt immers rang ná het voorrecht van de gerechtskosten, het voorrecht van de niet-betaalde verzekeraar en eventueel andere eerdere ingeschreven voorrechten, maar geniet wél voorrang op mogelijke hypothecaire schuldeisers. Hierdoor heeft deze bepaling een groot praktisch belang.

Ten aanzien van hypothecaire schuldeisers en de fiscus vormt dit voorrecht dus een heikel punt. In een recent commentaar van de KFBN liet deze reeds de angst uitschijnen dat hypothecaire schuldeisers, door hun lagere rang, voorzichtiger zullen zijn bij het toekennen van leningen en geneigd zullen zijn bij de minste betalingsachterstand een beslagprocedure te starten. Dit zou het hypothecair krediet voor de aankoop van appartementen duurder kunnen maken.

Voor elke bestaande en toekomstige VME is bovenbeschreven voorrecht meer dan welkom.

De VME krijgt een voorrecht op een kavel voor de bijdragen verschuldigd met betrekking tot die kavel van het lopende en voorafgaande boekjaar. Het is een stil voorrecht dat rang neemt voor eventuele hypothecaire schuldeisers, hetgeen de positie van de VME als schuldeiser beduidend versterkt.

Desalniettemin neemt dit niet weg dat enkele zaken meer opheldering zouden kunnen gebruiken. Hoe dit artikel dan ook zal worden geïnterpreteerd en of de hierboven aangehaalde angsten van partijen zullen worden vervuld, zal blijken uit de praktijk.

Lees ook:

- Hervorming wet op de mede-eigendom