woensdag 06 juni 2018 14:00
“Verkoopovereenkomsten gesloten vanaf 1 juni 2018”
In een eerder bericht kondigde VDV Advocaten reeds aan dat de Vlaamse Wetgever een hervorming van het verkooprecht aan het voorbereiden was, waarvan de inwerkingtreding voorzien was voor 1 juni 2018. Het was echter onzeker of dit voornemen kon gerealiseerd worden voor de zomer.
De onroerendgoedmarkt anticipeerde in ieder geval reeds op de aangekondigde wetswijziging, wat uitmondde in een afwachtend koopgedrag en een daling van de gerealiseerde verkopen.
Maar ere wie ere toekomt: de Vlaamse Wetgever heeft de klus tijdig geklaard.
In het Belgisch Staatsblad van 28 mei 2018 verscheen “het Decreet van 18 mei 2018 houdende wijziging van de Vlaamse Codex Fiscaliteit van 13 december 2013, wat betreft de hervorming van het verkooprecht en vereenvoudigingen in de registratiebelasting”, hierna kort vernoemd als “het nieuwe verkooprecht”.
Het nieuwe verkooprecht wordt van toepassing op de verkoopovereenkomsten die gesloten worden vanaf 1 juni 2018.
Vanaf deze datum zal de keuzemogelijkheid tussen de oude en de nieuwe regeling, via de techniek van de wederzijdse aankoop- verkoopoptie (zie vorig bericht), dus niet langer aan de orde zijn.
Belangrijkste hervormingen
- Het dubbel tarief bij aankoop van de gezinswoning (d.i. de eerst aangekochte woning waar men zal gedomicilieerd zijn en verblijven) wordt afgeschaft.
In plaats van de vroegere twee tarieven 10 % en 5 % (het zogenaamde “klein beschrijf”), geldt voortaan het eenvormig tarief van 7 %.
Let wel: voor bedrijfsvastgoed, bouwgrond en tweede en derde verblijven blijft het algemeen tarief van 10 % bestaan, alsook voor de aankoop van een nieuwbouwwoning waarbij op de constructiewaarde 21 % btw wordt geheven en op grondwaarde 10 % registratierechten.
Maar, zelfs indien het een tweede of derde verblijf betreft, zal de koper toch van het tarief van 7 % kunnen genieten, zo hij zich ertoe verbindt een huurovereenkomst af te sluiten met een erkend sociaal verhuurkantoor voor een periode van minimum 9 jaar. Kwestie van het aanbod van betaalbare huurwoningen wat te stimuleren.
Ook blijft de regel van de tolerantie van het causaal verband gelden. Dit betekent dat, indien de koper nog eigenaar is van een bouwgrond of woning, maar er zich toe verbindt zijn enige bouwgrond of woning te verkopen binnen het jaar na de aankoop van de nieuwe gezinswoning, hij toch kan aankopen aan het tarief van 7 % mits het causaal verband tussen de twee handelingen wordt aangetoond.
- De relevantie van het kadastraal inkomen (KI) wordt opgeheven en vervangen door een prijsgrens (200.000 euro); bij aankoop van een gezinswoning met verkoopprijs van minder van 200.000 euro wordt de heffingsgrondslag verminderd met 80.000 euro (d.w.z. op de eerste schijf van 80.000 euro betaalt men geen verkooprecht), wat een extra vermindering geeft van 5.600 euro);
In de kernsteden en in de Vlaamse rand wordt deze grens opgetrokken tot 220.000 euro.
- Er zijn bijkomende gunstmaatregelen voorzien bij energetische renovatie van de aangekochte woning: het tarief zal in dergelijk geval 6 % ipv 7 % zijn, eveneens te combineren met een vermindering van de heffingsgrondslag van 80.000 euro bij een aankoopprijs van minder dan 200.000 euro. De extra korting bedraagt in dergelijk geval 4.800 euro.
De koper kan aankopen aan 6 % indien hij binnen de 5 jaar na aankoop een ingrijpende energetische renovatie heeft uitgevoerd, dwz. een renovatie waarbij de technische installaties om een specifiek binnenklimaat te realiseren volledig vervangen worden en waarbij minstens 75 % van de bestaande en nieuwe buitenschil wordt (na-)geïsoleerd.
- De vroegere zogenaamde abattementen (abattement, verhoogd abattement, renovatie-abattement) worden afgeschaft, maar wel blijft de regeling met betrekking tot de meeneembaarheid behouden. Daarbij zal het maximum verrekenbaar bedrag, thans 12.500 euro, in de toekomst geïndexeerd worden met afronding naar de lagere 500 euro.
Besluit
De Vlaamse wetgever heeft indringende wijzigingen aangebracht aan de regeling met betrekking tot het verkooprecht.
Het kadastraal inkomen van een onroerend goed blijft enkel nog relevant voor de berekening van de onroerende voorheffing, maar niet meer voor de bepaling van het toepasselijk tarief van de registratierechten bij aankoop van een gezinswoning.
Nu de verkoopprijs determinerend is voor het bekomen van de vermindering van de heffingsgrondslag, zal de Administratie wellicht verstrengd toekijken op de zogenaamde prijsbewimpeling.
Voor wat betreft het bijzonder gunstregime bij energetische renovatie van een aangekochte woning zal voorafgaandelijk (technisch) overleg wenselijk zijn, teneinde zekerheid te bekomen dat men volledig voldoet aan de nieuwe wettelijke vereisten zodat er achteraf geen onaangename verrassingen volgen.
Lees ook:
is een eigentijds en gespecialiseerd advocatenkantoor. Vastgoedrecht, aannemings- en bouwrecht, algemeen contractenrecht maken deel uit van hun voorkeurmateries.